TVA récupérable, un argument fort pour le statut LMNP

SI vous pensez acquérir un bien LMNP en investissant dans une résidence gérée sur le marché du neuf ou de l’occasion, vous avez sans doute déjà tenu compte de la récupération de la TVA (20% du prix de votre futur bien) dans vos calculs. Mais savez-vous comment cela fonctionne ? Que devient la TVA en cours de vie de l’investissement en LMNP? Quid en cas de revente? Quid en cas de démembrement de propriété? Revue de détail.

Le principe de la TVA dans un investissement LMNP

Investir dans un logement LMNP – donc destinée à la location meublée – fait l’objet d’une taxe sur la valeur ajoutée appelée TVA. Cette TVA LMNP, avancée lors de l’acquisition du bien en résidence gérée, peut être récupérée si on respecte quelques conditions au préalable.

A savoir 20 % du prix d’achat de votre bien immobilier LMNP sous réserve que votre bien soit confié à un professionnel pendant une durée minimum de 9 ans et que vous vous engagez à conserver votre bien pour le louer meublé pendant au moins 20 ans.

• Exemple
  Prix du bien meublé en résidence de services seniors : 200 000 € HT
  Montant TVA (20%): 40 000 €
  Prix du bien meublé TTC : 240 000 €
  Vous pourrez récupérer 40 000 € sur les 240 000 € dépensés soit environ 16 %.

En outre, la loi Censi-Bouvard permet de récupérer la TVA avancée pour l’achat du studio ou de l’appartement en résidence LMNP. Le dispositif permet de récupérer 20 % du montant engagé dans l’achat de votre bien sous réserve que la résidence propose a minima trois services aux résidents comme:

• la blanchisserie
• l’entretien des locaux
• la réception des clients
• le petit-déjeuner.

Si vous respectez toutes ces conditions, vous allez pouvoir récupérer la TVA LMNP. Attention: dans l’hypothèse où vous mettez en vente votre bien immobilier avant la 20ème année d’acquisition, allez-vous devoir rembourser la TVA récupérée au prorata temporis ?

TVA et revente du bien LMNP

Nous l’avons vu, une des conditions pour bénéficier de la TVA est de  conserver son bien  pendant une période minimale de 20 ans. Sachant qu’une opération après 20 ans fait sortir mécaniquement le vendeur du champ d’application de la TVA.

Néanmoins, si le primo-acheteur décide de revendre son bien en résidence de services, il pourra conserver l’avantage de la TVA s’il respecte quelques conditions. Dès lors, la rétrocession de la TVA ne sera pas remise en cause.

Dans l’hypothèse où la revente du bien en loueur en meublé non professionnel est réalisée avant 5 ans, la TVA est considérée comme acquise si le cédant et le nouveau bailleur sont tous les deux assujettis à la TVA.

C’est également le cas également si le bail en cours est repris par le second investisseur dans les mêmes conditions. En effet, L’article 257 bis du Code Général des Impôts dispose que “la déduction initialement opérée n’est pas reversée si les conditions précitées sont respectées”. Dès lors, la TVA peut être conservée par le vendeur. C’est toujours le cas lorsque l’on revend un bien en résidence de services.

Si le bien LMNP est revendu après 5 ans de détention, les conditions sont les mêmes:  les deux parties au contrat doivent être assujetties à la TVA. Une dispense de réversion de la TVA est appliquée par le Fisc si toutes les conditions sont remplies.

Quid de la TVA en cas de démembrement de propriété?

Le démembrement de propriété permet à l’usufruitier de

• transmettre son patrimoine dans un cadre fiscal avantageux
• d’obtenir des revenus complémentaires immédiats.

En scindant la propriété entre usufruit et nue-propriété, le démembrement permet de préparer efficacement sa succession tout en minorant les  taxes que devront payer les  héritiers.

Néanmoins, le démembrement de biens immobiliers LMNP assujettis à la TVA peut entraîner une régularisation de TVA et générer des problèmes  si ces conséquences n’ont pas été suffisamment  anticipés.

En effet, dans le cas d’un démembrement, la nue-propriété n’ouvre pas de droit à déduction car il n’y a aucune activité de location. Cette TVA n’est récupérable par le nu-propriétaire que si celui-ci exploite une activité soumise à TVA.

Dès lors, la quote-part de TVA qui grève la nue-propriété n’est pas récupérable et devra être restituée au prorata du Fisc application des règles prévoyant la régularisation de TVA par vingtième.

• Cas pratique
  Un bien LMNP en résidence gérée
  TVA récupérée de 20 000€ il y a 10 ans
  Nue-propriété= 60% dans le cadre d’un démembrement
  Il faudra reverser au Trésor Public la somme 6000 € (20 000 x 60% x 10/20ème).

En conclusion, si vous détenez déjà le statut de louer en meublé professionnel, pour obtenir le remboursement de la TVA vous devrez envoyer au centre des impôts :

• Le formulaire 3519 complété ;
• L’acte notarié du bien LMNP
• La copie du bail commercial ;
• Le décompte du notaire.

Dès lors, vous obtiendrez le remboursement de la part du Trésor public sous un délai d’environ 6 mois. Cette possibilité de récupérer la TVA constitue un des avantages fiscaux les plus intéressants du statut LMNP.