Grâce à l’amortissement LMNP, défiscalisez vos revenus locatifs

Si vous êtes un loueur meublé non professionnel (LMNP) et que vous souhaitez bénéficier de la fiscalité la plus favorable, il sera sans doute judicieux de déclarer votre bien au régime Réel Simplifié afin de bénéficier de l’amortissement LMNP sur ce bien. Vous pourrez non seulement déduire vos charges de vos recettes, mais également déduire l’amortissement de votre bien. C’est là sans doute le principal avantage du statut LMNP, puisqu’il vous assure de substantielles économies d’impôts que vous allez réaliser sur plusieurs décennies.

Les avantages du statut de loueur en LMNP

La location meublée non professionnelle est beaucoup plus intéressante à mettre en place pour un investisseur que de se lancer dans  une location vide.

En effet, si vous louez en nu votre logement de rapport, vos recettes locatives vont être taxées dans la catégorie des revenus fonciers (soumis à l’I.R et aux Prélèvements sociaux). En revanche, en optant pour le dispositif LMNP, vous serez imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), ce qui signifie que l’amortissement de votre bien sera pris en compte.

Par ailleurs, en louant votre appartement meublé, vous en tirerez globalement de meilleurs revenus. Vos dépenses en mobilier et équipement seront vite compensées par des loyers plus élevés.

BIC ou Micro BIC?

En optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez encore choisir entre deux régimes d’imposition. A savoir :

●      Le micro-BIC : vous bénéficiez simplement d’un abattement de 50%. Il n’est plus possible de l’adopter si vos revenus locatifs dépassent les 70 000 €.

●      Le BIC réel : vous pourrez déduire toutes vos charges et amortir fiscalement votre bien immobilier LMNP, dans des proportions très favorables. Ce régime est obligatoire à partir de 70 000 € de revenus locatifs.

L’amortissement LMNP du bien

L’une des manières de se soustraire (en toute légalité) à la fiscalité immobilière usuelle, est d’utiliser l’amortissement des locations meublées non professionnelles.

Comme pour les commerces et les établissements industriels, l’administration fiscale admet la possibilité de ventiler les différents postes qui composent intrinsèquement un bien immobilier, avec des durées d’amortissement propres à chacun d’entre eux. On constate donc l’usure du bien dans le temps, celui-ci perdant progressivement de sa valeur. Il s’agit ici de distinguer :

• Le terrain (non amortissable, représentant souvent 20% de la valeur du bien)
• Le bâti
• La façade et l’étanchéité
• Les équipements techniques
• L’agencement

Cette décomposition d’un bien, qui découle d’une fiction comptable, en différents composants résulte d’une évolution fiscale de 2005. Ainsi, le législateur considère qu’on peut amortir un bien immobilier sur une durée approximative de 30 ans. Ce tour de passe-passe juridique se base donc sur la valeur du bien LMNP à la date de début d’activité et de la perte potentielle de sa valeur vénale chaque année. Vous allez donc pouvoir lisser les dépréciations de votre bien – même s’il n’y a pas de sortie d’argent – en imputant une dépense fictive chaque année, dépense que vous déduirez de vos revenus locatifs.

Sur le plan fiscal, vous réduisez l’assiette de votre impôt, et donc, le montant à payer.

Le système fonctionne aussi si vous êtes propriétaire de votre votre bien depuis des années et que vous souhaitez le louer en meublé pour  l’amortir, à partir de la date de début d’activité au régime réel.

Mieux encore : en cas de cession de votre bien LMNP, le calcul de la plus-value n’aura aucun impact sur votre fiscalité car on ne prendra en compte, que la valeur valeur d’achat, et non l’amortissement.

Les autres dépenses amortissables en LMNP

Pour amortir les autres dépenses, il s’agit de conserver les factures supérieures à 600€ et postérieures à votre date de début d’activité. L’amortissement LMNP correspond à la perte de valeur d’un élément accessoire pour une période donnée (en moyenne une période de 3 à 10 ans). Il permet ainsi, chaque année, de déduire le montant de cette perte de valeur de vos recettes.

Il s’agit notamment:

• du mobilier de votre bien LMNP
• des travaux effectués dans le logement LMNP

En fonction des dépenses effectuées au fil de l’eau, une durée spécifique d’amortissement devra donc être déclarée; ceci principalement en fonction de l’usage réaliste du bien en question. Voici quelques indicateurs:

• Travaux de plomberie : 10 ans
• Meubles de séjour : 10 ans
• Canapé : 10 ans
• Parquet : 15 ans

Le déficit en LMNP au régime réel : le moyen de prolonger la défiscalisation de vos revenus locatifs

Les amortissements ne peuvent produire ni accroître un déficit fiscal. Comme vous déduisez déjà vos charges de vos revenus locatifs, vous pouvez différer et cumuler vos amortissements sans limite de temps, pour les déduire de vos revenus quand votre activité de loueur sera bénéficiaire. Par conséquent, vous réduirez votre imposition aussi lors des années où vos charges seront faibles.

Toutefois, opter pour le LMNP au réel va vous demander une gestion plus rigoureuse et va impliquer un suivi administratif plus conséquent, comme le fait de devoir conserver vos factures et tous vos justificatifs. C’est pourquoi  il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert-comptable pour établir correctement votre liasse fiscale afin de la transmettre, in fine, à l’administration fiscale. A ce sujet… les honoraires de l’expert-comptable, qui sont des charges déductibles, seront déduits du montant de vos loyers.

Exemple d’un amortissement en LMNP *

• Valeur du bien LMNP à amortir : 150 000 €
• Taux d’amortissement : 2 % (Amortissement annuel de 3 000 €)
• Total des loyers encaissés dans l’année : 10 000 €
• Montant des charges déductibles : 8 000 €

Total des loyers – total des charges = 10 000 € – 8 000 € = 2 000 €. Pour éviter le déficit, l’amortissement déclaré sera de 2 000 €, rendant ainsi nul le montant de vos revenus à déclarer. Il restera 1 000 € supplémentaires que vous reporterez sur la déclaration de l’année suivante.

*   Source impots.gouv.fr