Coliving : le nouveau visage des résidences étudiantes

On n’étudie plus aujourd’hui comme il y a 30 ans. Allongement de la durée des études, périodes en entreprise, parties de cursus effectuées à l’étranger, retour aux études après une première expérience professionnelle… les étudiants d’aujourd’hui ont mûri et sont souvent assimilables à de jeunes actifs. Les résidences étudiantes ont elles aussi beaucoup évolué ces dernières décennies.
Dans les années 70 et 80, les chambres dévolues aux étudiants ne dépassaient pas 10 m², avec un confort minimum et sans espaces collectifs attractifs. Le parc immobilier des fameux CROUS s’est dégradé lentement mais sûrement. Il fallait donc réinventer les Cités U. Même les premières résidences étudiantes, apparues à la fin des années 80, paraissent maintenant obsolètes. Avec l’évolution de la société et depuis la crise sanitaire, de nouveaux concepts se développent, comme celui du coliving, donnant un nouvel élan et de belles perspectives de rentabilité pour les investisseurs LMNP, s’ils savent bien choisir leur emplacement.

Le coliving, la vie dans les nouvelles « tribus »

Le coliving – mot d’origine américaine – se distingue de la colocation, en ce que chaque locataire occupe son propre appartement, et bénéficie d’espaces et de services partagés. Tous les locataires forment une communauté, réunie soit autour d’un statut commun (tous étudiants dans le même établissement) ou d’activités et de centres d’intérêt communs. Chaque nouveau « coliver » doit donc être accepté par les autres membres de la communauté. La résidence en coliving doit donc offrir des espaces, des équipements et des animations qui servent cette communauté : salle de sport, ciné-club…

Ce nouveau mode de vie est né aux Etats-Unis et a gagné la France à la fin des années 2010. Il correspond à l’augmentation de la mobilité chez les jeunes – mobilité géographique, réorientation des études ou addition de cursus, multiplication des expériences professionnelles… – ainsi qu’à leur recherche d’appartenance à une « tribu » choisie. Mais un habitat purement communautaire ne conviendrait pas à leur exigence de confort personnel et d’intimité : aussi le concept d’un grand immeuble regroupant des appartements de taille T1 – T2, autour d’espaces de convivialité, de services quotidiens (blanchisserie, services hôteliers…) et de services thématiques (sport, animations culturelles…) répond-il bien au coliving.

Le coliving, né à la frontière entre vie étudiante et première vie professionnelle, a pour vocation de gagner tous les publics « en transition » : couples en instance de séparation, personnes en reconversion professionnelle, travailleurs détachés, seniors… Si pour le moment peu de résidences existent en France, le mouvement devrait s’étendre rapidement à tous les types de résidences de services.

A nouveau mode de vie, nouvelles résidences

Si les premières résidences estampillées « coliving » ont ouvert en France dès 2017, l’offre reste encore très réduite. Appeler des résidences étudiantes, ou des appart-hôtels, « résidences coliving » est bien souvent un simple habillage marketing. Mais de nombreux projets sont annoncés, souvent portés par des sociétés pionnières en la matière.

Comme pour toute résidence de services, l’emplacement est primordial : il faut être près des lieux qui intéressent les candidats à ce mode de vie. Les quartiers autour des campus, les centres de coworking et les pépinières d’entreprises, les noeuds de communications urbains peuvent assurer le succès d’une résidence. Il ne faut pas négliger les villes moyennes dotées de grandes écoles : Fontainebleau, avec l’INSEAD et ses écoles d’ingénieurs, abritent pas moins de 5 résidences « coliving ».

Si BNP Paribas Real Estate est actif sur ce segment, l’offre en résidences vient essentiellement de spécialistes du concept :

Quarters gère de grandes résidences organisées en « clusters » – des appartements comportant 3, 4 ou 5 chambres d’au minimum 10 m2 – regroupés autour d’espaces de convivialité. Chaque résidence est animée par un community manager.

The Babel Community met l’accent sur la qualité et la variété des espaces partagés : grands salons, cuisines XXL, salle de sport, salle de cinéma, restaurant… et même espace de coworking pour accueillir des personnes extérieures à la résidence.

LP-Promotion, Kley, Global Exploitation, Follo proposent le coliving dans leurs résidences étudiantes.

Colonies s’est spécialisée sur le segment des étudiants des grandes écoles et des jeunes actifs, à qui elle propose des locaux de caractère dans des bâtiments anciens.

Les résidences coliving, avantageuses pour les locataires comme pour les investisseurs LMNP

Pour les résidents, au-delà du mode de vie et du confort, l’avantage réside dans le montant du loyer, inférieur de 10% en moyenne au prix d’un logement meublé classique. D’autre part, la flexibilité est aussi très importante : le préavis de départ peut être très court, jusqu’à seulement une semaine.

Pour les investisseurs, l’intérêt réside dans le bail, que chaque locataire signe. Ce bail est innomé, c’est-à-dire qu’aucune législation ne le précise. Par conséquent, c’est la société exploitante qui fixe ses conditions. Le fait que souvent ces résidences peuvent accueillir jusqu’à plus de 150 locataires permet de réduire les coûts, et de dégager des marges bénéficiaires intéressantes.

Investir dans une résidence coliving : une belle opportunité pour l’investisseur LMNP

Outre les avantages inhérents au statut LMNP, comme la fiscalité, et ceux inhérents aux investissements en résidence de service et inscrits dans le bail commercial, comme la régularité du versement des loyers, l’investissement en résidence coliving assure une solide valorisation à l’acquéreur. L’attractivité de ce concept et la rareté de l’offre garantissent au copropriétaire LMNP des plus-values intéressantes et une revente future rapide.

Pour autant, il faut toujours évaluer ces résidences selon les critères classiques de l’investissement LMNP :

l’emplacement, particulièrement important ici,
la solidité du gestionnaire, surtout quand il s’agit de sociétés jeunes,
la qualité de gestion et la clarté du bail commercial,
l’entretien et le respect des normes.

Il ne faut donc pas hésiter à se faire conseiller et accompagner par un professionnel du secteur, pour éviter les éventuelles mauvaises surprises et sélectionner le bien qui correspondra le mieux à sa situation et à ses objectifs.