La plus-value LMNP : l’avantage à la revente

Actuellement, lorsque vous vendez votre bien immobilier en LMNP, il est probable que vous allez en obtenir un prix plus élevé que celui auquel vous l’avez acheté. Différence entre le prix de vente et le prix d’achat, la plus-value est donc le gain que vous allez dégager lors de la cession de votre bien immobilier LMNP.
Cette plus value peut donc être élevée en fonction de la durée de votre investissement et du marché immobilier. Quoi qu’il en soit, plus vous aurez conservé votre bien longtemps, plus vous allez bénéficier d’exonérations pour corriger la plus-value brute de votre investissement. Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels quand ils vendent leurs biens en résidence de services sont soumises au régime des plus-values privées.

Comment se calcule l’imposition d’une plus-value LMNP?

La plus-value immobilière LMNP est imposée au titre des plus-values des particuliers, quelle que soit la situation du bien. Sont concernés les vendeurs domiciliés en métropole et dans les départements d’Outre-mer,

Les personnes physiques et les sociétés civiles immobilières (SCI) sont soumises à l’impôt sur les plus-values.

Lors de la revente de votre bien immobilier LMNP , si vous réalisez une plus-value, celle-ci sera imposable dans certaines limites. Sauf dans les cas suivants:

• La revente de la résidence principale ou d’un bien détenu depuis plus de 30 ans
• La vente biens pour un prix inférieur ou égal à 15 000 €
• La vente d’un bien dans le cas d’une expropriation
• La vente par des retraités ou invalides de condition modeste

Calcul de la plus-value brute en LMNP

La plus-value brute en LMNP correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, tous deux corrigés.
Ainsi, le prix de vente dit corrigé représente le prix relaté dans l’acte de vente minoré des frais de vente.

Le prix d’acquisition corrigé en LMNP correspond au prix d’achat figurant dans l’acte définitif de vente majoré également des frais d’achat (frais de notaire) et travaux éventuels justifiés à l’aide de factures produites par des professionnels du bâtiment.

Calcul de la plus-value nette en LMNP

La plus-value nette est quant à elle égale au montant taxable de la plus-value immobilière. Elle est calculée en appliquant des abattements au montant brut de la plus-value, calculés en fonction du nombre d’années de détention du bien.

Plus cette durée est longue, plus important sera l’abattement. Cet abattement est donc fonction de la durée de détention et s’applique de la même façon à toutes les catégories de biens immobiliers (maisons ou logements collectifs, immeubles, terrains constructibles).

Toute cession LMNP donne lieu à taxation (taux de 19 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2 % depuis le 1er janvier 2018). Lors de la vente chez le notaire, ce dernier calcule la plus-value imposable, et la déclare auprès de l’administration fiscale.

L’abattement sur la plus-value déclarée est calculé selon la durée de détention du bien immobilier. En effet, vous bénéficiez du régime des particuliers. Autrement dit, si vous êtes propriétaire depuis 22 ans, vous profitez d’une exonération totale de l’imposition sur la plus-value. Néanmoins les prélèvements sociaux restent dus pendant encore 8 ans.

• 6 % d’abattement chaque année jusqu’à la 21e année de détention
• 12 % la septième année
• 18 % la huitième année, etc…

• 1,65 % pour chaque année de détention
• Soit 1,65 % la 6e année, 3,3 % la 7e, etc…
• Puis 1,60 % supplémentaire lors de la 22e de détention
• La 22e année, le pourcentage d’abattement est donc de 28 %
• Il s’élève à 9 % pour chaque année au-delà de la 22e (37 % la 23e, 46 % la 24e, et ainsi de suite…)

Bon à savoir : Les amortissements obtenus chaque année dans le cadre d’un dispositif de loueur en meublé non professionnel ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière.

Si la plus-value nette imposable est supérieure à 50 000 €, le vendeur d’un bien en LMNP devra payer une taxe supplémentaire, calculée à partir d’un barème progressif allant de 2% à 6%. Partant de ce constat, si le bien LMNP en question, est vendu par plusieurs propriétaires, les 50 000€ de plus-value nette imposable seront calculés au prorata des quote-parts détenues par les propriétaires.

Les investisseurs non-résidents, fiscalement domiciliés hors de l’Union Européenne, doivent désigner un représentant fiscal accrédité. Celui-ci est le garant de l’exactitude des déclarations : c’est lui qui calculera la plus-value en cas de revente, ainsi que le montant de l’impôt et des cotisations sociales dus sur cette base.

Quand est-on imposable sur la plus-value immobilière LMNP  ?

Les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt dans les cas suivants :

• Vente d’un actif immobilier ( meublé classique ou résidence de services)
• Vente des droits attachés à un bien immobilier
• Vente d’une Société Civile Immobilière (SCI)

Le statut LMNP offre de nombreux avantages financiers aux particuliers investisseurs. A la revente, ce calcul de la plus-value avantage encore l’investisseur. Il permet d’envisager l’acquisition d’un bien avec plus de sérénité, en facilitant les transactions.